包某要求上海市自然资源确权登记局履行不动产登记资料查询法定职责案

 

关键词   行政/履行法定职责/不动产登记资料/权利人/查阅范围

裁判要点

不动产登记簿具有公开性和私密性的双重属性。不动产登记资料的查询主体及范围的限定,体现了物权公示与权利人隐私保护矛盾的价值平衡。不动产登记权利人相较利害关系人而言,确享有较大的不动产登记资料查阅范围,但根据《不动产登记资料查询暂行办法》第十四条规定,不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料,其中的“本不动产登记”根据文义、体系、比较及目的等法律解释方法分析,应当限缩理解为“本(次)不动产登记”,而非“本不动产(之)登记”。因此,作为因买卖取得房屋所有权的权利人,其查阅申请范围不应优于前手,不包括不动产首次登记及至本次转移登记之前的历史登记资料。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第218条

《不动产登记暂行条例》第27条第1款

《不动产登记暂行条例实施细则》第94条第1款

《不动产登记暂行条例实施细则》第97条第3款、第4款《不动产登记资料查询暂行办法》第14条

基本案情

2019年12月2日,包某至上海市自然资源确权登记局(以下简称市确权登记局)下属的上海市杨浦区不动产登记事务中心(以下简称杨浦登记中心,现为上海市杨浦区自然资源确权登记事务中心),要求提供包某名下上海市杨浦区飞虹路738号东间房屋(以下简称涉案房屋)的登记资料。其间,包某递交了上海市不动产登记原始凭证查阅申请书,申请查阅其名下涉案房屋房地产登记簿中的初始登记资料。杨浦登记中心经审查,涉案房屋产权人于2000年9月因房屋买卖登记为包某,遂向包某提供了涉案房屋产权人登记为包某时的房地产买卖合同等不动产变更登记资料,对包某申请查阅的涉案房屋初始登记资料,不予查询。

包某诉称:原告是涉案房屋的所有权人,是涉案房屋唯一的权利人,依据《不动产登记暂行条例》(以下简称《登记条例》)第二十七条和《不动产登记资料查询暂行办法》(以下简称《查询办法》)第二条的规定,原告有权查询、复制涉案房屋的不动产登记簿和不动产登记原始材料;《查询办法》第十四条中的 “本不动产”即指向不动产本身,可以理解为“该不动产”,不应解释为“本次登记的不动产”;从立法本意上看,所有权人应当可以查询所有的不动产登记资料,上海市自然资源确权登记局(以下简称市确权登记局)拒不提供原告申请查阅的涉案房屋原始登记材料的行为违法;退一步讲,即使市确权登记局认为公开原始登记资料可能涉及个人私隐,也不能成为其不履行法定职责的理由,市确权登记局可以通过采取变通的方式向原告提供。综上,原告诉请法院判令被告履行配合原告查阅不动产登记资料的法定职责。

市确权登记局辩称:包某系涉案房屋的现房屋产权人,每次不动产登记都会将不动产登记结果记载于不动产登记簿,记载内容包括权利人,故每一次登记都会有相应的登记簿上的权利人产生,而包某将“不动产登记簿上记载的权利人”与“产权人”对等表述,显然是对法条的误读;根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百一十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,不动产登记簿上记载了从首次登记起的每一次登记信息,历次登记汇总形成该不动产的全部不动产登记簿,因此不动产登记簿上记载的权利人不仅仅包括现房屋产权人,还包括过往历次登记生成的登记簿信息上记载的权利人,每位权利人与其登记行为是一一对应关系。市确权登记局根据《登记条例》等规定,已将涉案房屋2000年9月的不动产转移登记资料提供给包某;包某要求提供涉案房屋的初始登记资料,但涉案房屋自1997年起经过多次转让登记,房屋的原始资料涉及1997年房屋产权人的个人隐私,包某既非1997年产权证上所记载的房屋权利人,也非1997年转让房屋时的利害关系人,故市确权登记局根据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《登记条例实施细则》)第九十七条规定未予提供,并无不当,请求依法驳回原告的诉讼请求。

裁判结果

上海市浦东新区人民法院于2020年7月20日作出(2020)沪0115行初160号行政判决,驳回包某的诉讼请求。

一审宣判后,包某提出上诉。上海市第中级人民法院2021年2月20日作出202003行终528号行政判决,驳回上诉,维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为:本案中,包某要求申请查阅其所有的涉案房屋房地产登记簿中的首次登记资料。市确权登记局下属杨浦登记中心当场提供了包某办理涉案房屋转移登记时的原始登记资料,但并不包括涉案房屋的首次登记资料。因此,本案争议焦点在于,根据包某作为因买卖取得涉案房屋所有权的权利人提出的查阅申请,市确权登记局应否向其提供涉案房屋首次登记及至本次转移登记之前的历史登记的不动产登记资料。

根据《登记条例》以及《查询办法》的相关规定,国家实行不动产登记资料依法查询制度,不动产权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。《登记条例实施细则》第九十四条第一款进而明确,不动产登记资料包括不动产登记结果及登记原始资料等。对于权利人、利害关系人的查询范围,《登记条例实施细则》第九十七条第三款、第四款分别规定:“权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。”《查询办法》第十四条就权利人的查询范围进而规定:“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”

综合审查双方的观点和意见,法院认为:原《中华人民共和国物权法》第十八条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。” 《民法典》第二百一十八条亦同样对不动产登记资料查询作了原则规定。《登记条例》系国务院根据原《中华人民共和国物权法》制定的用以规范不动产登记行为的行政法规。自然资源部根据《登记条例》等法律法规制定《登记条例实施细则》《查询办法》等部门规章,其中《查询办法》系对不动产登记管理中不动产登记资料查询活动所作的特别规定,较《登记条例实施细则》更为明确、细化。上述行政法规、规章的效力均高于《不动产登记操作规范(试行)》《土地登记公开查询暂行办法(试点试用)》等规范性文件,因此在上位法已有明确规定的情况下,应当优先适用《登记条例》《登记条例实施细则》以及《查询办法》的规定。《上海查阅规定》有效期至2018年9月30日,于包某2019年12月2日提出查阅不动产登记资料申请时已失效,故该规定不应适用于本案。

结合《登记条例》《登记条例实施细则》以及《查询办法》等规定,根据查询主体的不同,不动产登记权利人、利害关系人等相应的查询范围亦有严格的界定与区分。法院认为,不动产登记权利人较利害关系人,确具有更大的登记资料查阅范围,但其查阅范围并不及于特定不动产的全部不动产登记资料。根据《查询办法》第十四条的规定,不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料,其中的“本不动产登记”应当理解为“本次不动产登记”,而非包某所主张的“本不动产之登记”,主要理由如下:

第一,从查询主体看,该法条规定的查询主体指向“不动产登记簿上记载的权利人”,与不动产权利人的概括表述不同,突出权利人与每次不动产登记行为的一一对应关系。因此与之对应,“本不动产登记”也应当理解为与“不动产登记簿上记载权利人”行为相对应的“本次不动产登记”。否则,该法条则应与其他概括规定如“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料”一致,统一表述为“不动产权利人”。因此,作为定语的“不动产登记簿上记载的”应当理解为对权利人范围的限缩。

第二,从查询范围看,不动产登记簿上记载的权利人可以查询的范围是“本不动产登记结果”和“本不动产登记原始资料”。如果是指全部不动产登记结果和原始资料,从立法技术上,完全可以表述为“不动产登记结果和不动产登记原始资料”。因为相关法条中已经明确规定,不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料,本条甚至可以直接表述为“不动产登记资料”。从语义及语法结构上看,此处两次用“本”字用以强调与本次登记相应的登记结果和登记资料,而并非泛指全部。

第三,从查询主体与范围的相适性看,不动产登记的权利不仅指房屋等建筑物、构筑物所有权,还包括土地承包经营权、建设用地使用权、地役权、抵押权等。相对应,不动产登记簿上记载的权利人并不仅限于不动产所有权人,还包括地役权人、抵押权人等。如果按照“本不动产之登记”理解,则抵押权人对抵押的不动产的全部登记资料亦享有查询、复制的权利,显然超出其应予查询的合理范围,不符合《登记条例》《查询办法》对于不同主体分类查询的严格界定。

第四,根据《查询办法》第一条规定,其立法目的是:为了规范不动产登记资料查询活动,加强不动产登记资料管理、保护和利用,维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益。因此,不动产登记资料查询既要以保护权利人的交易安全及其合法权益为目的,遵循便民、高效原则,也要加强登记资料利用的严格管理,强调依法原则,确保信息安全,避免不当泄露。本案包某自2000年9月因买卖办理转移登记,为保障其交易安全及合法权益,其可以查询其转移登记结果及原始资料,在其登记成为所有权人之前的房屋买卖过程中,其亦可作为利害关系人查询涉案房屋的自然状况、权利人以及查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。上述查询内容已充分保障包某作为买受人、涉案房屋所有权人的合法权益。而包某在2000年9月之前并非涉案房屋权利人或利害关系人,根据现行规定,其亦并非当时登记资料的查询主体范围,故其无权查询2000年9月之前的涉案房屋的登记资料。

因此,包某主张其作为涉案房屋所有权人,可以查询涉案房屋包括首次登记在内的所有不动产登记资料,缺乏法律依据,不符合《登记条例》第二十七条第一款、《登记条例实施细则》第九十七条第三款、《查询办法》第十四条的规定。包某据此要求市确权登记局履行配合包某查阅涉案房屋首次登记资料的法定职责的诉请,应予判决驳回。

生效裁判审判人员:朱晓婕、陈瑜庭、程黎

 

 

 

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