董某某不服房屋拆迁安置补偿合同纠纷案——协议履行不能情况下替代履行方式合法性与合理性的认定

【案情】

上诉人(原审原告)董某某。

被上诉人(原审被告)上海国投置业有限公司(以下简称国投公司)。

上海市育婴堂路53号房屋(以下简称系争房屋),房屋性质为私房,权利人为董某某,房屋类型旧里,建筑面积为22.0平方米。200987日,国投公司依法取得闸房管拆许字(2009)第8号《房屋拆迁许可证》,系争房屋被列入拆迁范围。20091020日,董某某与国投公司签订沪闸(桥二)拆协字第1-074号《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称系争拆迁协议),系争房屋在协议(居住部分)中核定居住建筑面积1平方米,房屋货币补偿款合计204,597.6元,居住困难户货币补贴款合计992,202.4元及其他补贴、奖励若干,总计1,678,610元,董某某户选购配套商品房四套,需支付购房差价1,323,314元,其中105万元从育婴堂路59号张贵富户处扣除,剩余273,314元由其户另行支付;协议(非居住部分)核定非居建筑面积21平方米,房屋货币补偿款合计571,200元,停工停业、设备设施重置成新补偿50,000元,总计621,200元,董某某户选择119室商铺一套,建筑面积37.72平方米,计1,372,425.60元,尚需支付商铺购房差价款751,225.60元。之后,拆迁实施单位上海闸北动拆迁实业有限公司与董某某还签订《闸北区桥东二期旧区改造非居住期房过渡协议书》,约定:……;交付119室商铺过渡期间,过渡费标准为每证3000/月,如果房屋延期交付使用,超过约定期限3个月以内(含3个月)的,从超过之日起每月增发50%;超过约定期限3个月以上的,从超过之日起每月增发100%;……。现相关过渡费已实际支付至20161月。后因桥东二期就近安置动迁配套商品房项目局部调整,20121110日,经原上海市闸北区规划和土地管理局审核,准予对原《建设工程规划许可证》中局部平面予以调整。董某某原选购的119室商铺在调整后的规划图纸中已经不存在。后国投公司先后向董某某邮寄该公司分别于2016921日和119日出具的《房屋交付通知书》,告知因特殊原因,原约定的119室商铺无法交付,国投公司另行向董某某交付1205室商铺,建筑面积为49.95平方米,如有异议,可予协商。后双方因协商不成,董某某诉至原审法院。审理中,国投公司确认1205室商铺的单价为42,780/平方米。

 

【审判】

原审上海铁路运输法院经审理认为,国投公司依法取得房屋拆迁许可证,对系争房屋进行拆迁。拆迁双方经充分协商达成的系争拆迁协议系双方真实意思表示,协议内容符合法律法规和基地安置政策,当属有效。系争拆迁协议订立并生效后,双方均应按协议的约定履行各自义务。在董某某按约交付被拆迁房屋后,国投公司应按约定及时交付安置房屋。协商补偿安置时,因安置的商铺是期房,国投公司提供了当时建筑设计图纸供董某某选择,并无不当。房屋的建设需经行政主管部门审批,国投公司无法向董某某交付原选定的商铺,是因规划调整后的建设项目不再包含董某某选定的商铺,国投公司在履行协议过程中主观上并无过错,法院也无法责令国投公司交付实际不存在的商铺。系争拆迁协议约定的商铺客观上无法交付后,国投公司提供了与董某某原选择的商铺位置等大体相近的商铺,虽面积有增大,但结合系争拆迁协议的内容、房地产市场价格变动等因素,国投公司提供的替代履行方式并未损害董某某的利益,法院予以准许。至于超出部分面积的价款,本着符合市场公平交易基本准则、适当倾斜保护被拆迁人利益的原则,法院酌定1205室商铺价值为1,710,387.18元。因此,系争房屋非居补偿总款621,200元予以抵扣后,董某某应支付该套商铺房屋差价款1,089,187.18元。

对于董某某主张的过渡费请求,在补偿安置协议原约定的房屋无法交付后,国投公司过渡费一直支付到20161月,且之后两次向董某某发出告知书。至此,国投公司已对交付不能采取了相应的补救措施,故酌情确定国投公司应当支付的过渡费付至201612月止,以每月6,000元计,合计66,000元。据此原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和第一百一十九条第一款之规定判决:一、上海国投置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向董某某户交付上海市育婴堂路651205室商铺;二、董某某户应于本判决生效之日起十五日内支付上海国投置业有限公司上址房屋的房屋差价款1,089,187.18元;三、上海国投置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付董某某户自20162月至201612月止的过渡费合计66,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,减半收取40元,由上海国投置业有限公司负担。

上海市第三中级人民法院经审理后认为,根据原审法院判决和当事人诉辩意见,归纳本案的争议焦点:(一)被上诉人国投公司与上诉人董某某对协商重新安置房屋存有分歧的情况下,国投公司提供的替代履行方式是否合法、合理;(二)国投公司应当支付的过渡费至何时。对于国投公司提供的替代履行方式是否合法、合理问题,根据《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,20091020日,房屋产权人董某某与国投公司签订系争拆迁协议,拆迁双方经充分协商达成的系争拆迁协议系双方真实意思表示,协议内容符合法律法规和基地安置政策,当属有效。系争拆迁协议订立并生效后,双方均应按协议的约定履行各自义务。董某某依约交付了被拆迁房屋,而国投公司因201211月规划调整,董某某原选购的商铺已经不存在而无法履约,国投公司理应在知晓规划调整后及时告知董某某并采取补救措施重新协商房屋安置问题,但直至20169月后才书面告知董某某无法向其交付原选定的商铺,决定另行交付其他商铺。诚然,在双方协商补偿安置时,因安置的商铺是期房,国投公司提供了当时建筑设计图纸供上诉人选择,并无不当。后因规划调整国投公司无法向董某某交付原选定的商铺,这也非国投公司的主观过错,但客观上该协议内容已无法履行,协议应当终止,需要双方对安置协议(非居住部分)重新协商。但由于国投公司没有及时告知董某某重新选择新的安置房屋,而后期安置房源选择空间小,董某某对重新安置的商铺并不满意,且该安置方案加重了上诉人董某某的经济负担。虽然在原审判决中酌定降低了商铺的价格,酌情保护了被拆迁人利益,但国投公司作为协议的违约方理应采取更为积极的补救措施以弥补自己无法履行协议的过失。同时本院在调解中也了解到,国投公司在原审时也曾提出更符合上诉人董某某意愿的重新安置方案,只是在价位等方面曾提出异议,在二审案件调解中,上诉人董某某表示愿意接受该方案,但国投公司则认为原审已经判决,故二审中不同意以商铺换住宅房的原调解方案。据此,二审法院认为在国投公司与董某某对协商重新安置房屋存有分歧的情况下,其提供的替代履行方式并不合理,也未能充分保障合同履约方的合法权益,对于双方签订的系争拆迁协议因被上诉人没能如约交付商铺导致协议无法履行,导致原协议部分终止。双方在重新协商安置时上诉人有重新选择商铺还是住宅房安置的权利,现上诉人董某某在调解中同意国投公司曾提出的住宅房安置的方案并无不妥,国投公司应予配合解决。对于过渡费,按照协议约定应支付至房屋交付时,现国投公司虽对交付不能采取了相应的补救措施,但提供的替代履行方式并不合理,也没有充分保障合同履约方的合法权益。故过渡费理应支付至双方重新协商安置方案交房时。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:一、撤销上海铁路运输法院(2017)沪7101民初250号民事判决; 二、确认上海国投置业有限公司与董某某20091020日签订的《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》中涉非居住部分协议终止;三、上海国投置业有限公司应与董某某户重新协商签订非居住部分的房屋拆迁补偿安置协议;四、上海国投置业有限公司应于本判决生效后15日内支付董某某户自20162月至20182月过渡费150,000元,自20183月起上海国投置业有限公司应每月支付董某某户过渡费6,000元至实际交房月止。二审案件受理费人民币80元,由被上诉人上海国投置业有限公司负担。

 

【评析】

本案系一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件,主要争议涉及在双方当事人在协议无法履行终止后对协商重新安置房屋存有分歧的情况下,违约方提供的替代履行方式是否合法、合理以及应当支付过渡费至何时的问题。

一、关于拆迁方未按约定履行房屋拆迁安置补偿协议的法律后果

根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”当事人所签订的合同生效以后,将在当事人之间产生法律约束力,各方当事人均应按照合同的约定全面地、严格地履行合同义务,任何一方当事人因违反有效合同所规定的义务均应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,系争拆迁补偿协议是拆迁方国投公司与被拆迁方董某某达成合意后签订的,且协议内容符合法律法规和基地安置政策,应属于有效合同。依照协议约定,国投公司理应按照约定交付董某某在签订协议时所选定的房屋。但约定的安置商铺系期房,因规划调整后的建设项目不再包含选定的商铺,故国投公司客观上已经无法履行当初的约定内容,需承担相应的违约责任。

 二、关于违约方提供的替代履行方式是否合法、合理的认定

在违约方国投公司无法履行协议约定的情况下,其向履约方提出了替代履行的方式,即向董某某提供与其原约定选择的商铺位置等大体相近的商铺。该替代履行方式是否合法、合理,当事人对此存在较大的争议。原审认定被上诉人为替代履行而提供的商铺虽面积有增大,但结合系争拆迁协议的内容、房地产市场价格变动等因素,国投公司提供的替代履行方式并未损害上诉人的利益。但二审经审理后认为在因规划调整而导致客观上已不能按原协议履约后,拆迁方国投公司没有及时告知对方重新选择安置房屋,而是单方面重新调整安置其他商铺,这实质上是对协议履约方选择权利的减损,且该安置方案加重了对方的经济负担。值得重视的是在审理中双方曾有过更为符合履约方意愿的重新安置方案,也是拆迁方曾提供的,只是拆迁方现不同意了。二审法院认为对于违约方提供的替代履行方式是否合法、合理的认定,应在符合法律规定的前提下,尊重履约方的意愿,充分保障合同履约方的权益,且不能加大履约方的实际经济负担。故在拆迁方国投公司应重新与被拆迁方董某某协商安置方案,并支付过渡费至实际交房时止,充分保障合同履约方拆迁人的合法权益。

案例索引

2017)沪03民终38

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